Тренды отечественного рынка жилищного кредитования
Зарплата «типичного ипотечного заемщика» в России сейчас составляет 60–100 тыс. руб., тогда как в среднем по стране она находится в диапазоне 50–55 тыс. руб., говорится в исследовании «Рынок жилья: есть ли риск падения цен?», которое подготовил проект Сбербанка «СберИндекс». Расчеты сделаны на основе ипотечного портфеля самого «Сбера». На 1 октября его доля на рынке ипотеки составляла 49,9%, следует из данных Frank RG.
По оценкам аналитиков, с 2019 года доля граждан с зарплатой менее 20 тыс. руб., имеющих жилищные кредиты, поднялась в полтора раза — с 1,4 до 2,1% (учитывается число заемщиков с ипотекой в «Сбере» от общего количества клиентов банка). Это больше, чем у других групп: например, те, кто получает 20–40 тыс. руб., увеличили свое присутствие на рынке ипотеки на 30%, чуть более медленный (но сопоставимый прирост) показали люди с доходами от 40 тыс. до 100 тыс. руб. Существенно (на 35%, с 8,7 до 11,8%) выросла доля ипотечников среди граждан, получающих 150–250 тыс. руб.
Основной прирост пришелся на кризисный 2020 год на фоне низких ставок. В целом в январе—октябре рост популярности ипотеки в России замедлился и прирост заемщиков оказался меньше, чем в прошлом году, независимо от уровня зарплаты клиентов, следует из материалов Сбербанка.
Как отмечают аналитики «Сбера», квартир в России больше, чем домохозяйств (0,46 квартиры на человека), но метраж недвижимости не дотягивает до уровня других стран. Так, на россиянина приходится 27 кв. м жилья, а на жителя стран Центральной или Восточной Европы — 30 кв. м.
При этом, по данным исследования, в 2020–2021 годах среднюю площадь приобретаемых квартир смогли увеличить именно низкодоходные группы населения России. Граждане с доходами до 20 тыс. руб. и от 20 тыс. до 40 тыс. руб. покупали жилье большей площади как на первичном, так и на вторичном рынке, хотя метраж таких квартир оказался немногим выше 35 кв. м.
Чистый приток населения за счет ипотеки наблюдается в десяти регионах. Помимо Москвы, Подмосковья и Ленинградской области это Свердловская, Новосибирская, Ростовская, Воронежская, Ярославская области, Адыгея и Краснодарский край. В этих же субъектах прослеживается наибольший рост цен на недвижимость, отмечается в исследовании.
В семи регионах России — Мурманской и Магаданской областях, Ненецком автономном округе, Камчатском крае, Карачаево-Черкесии, Туве и Чечне — отток самый заметный. В этих субъектах цены на жилье тоже растут, но уже есть предпосылки для их падения, допускают аналитики «Сбера». Речь идет о низкокачественном готовом жилье. «В этих регионах строится достаточно много нового жилья, но его покупатели стремятся продать имеющуюся квартиру в «старом фонде», на который нет покупателей из-за низкого прироста населения, что ведет к стагнации цен в этом сегменте рынка», — отмечается в обзоре. По оценкам «Сбера», разнонаправленная динамика цен в таких регионах может создавать определенные риски для рынка недвижимости и строительной отрасли.
08.12.2021